2025年11月28日✿★◈，证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）✿★◈，拟在“基础设施REITs”之外✿★◈，单列“商业不动产REITs”创新项目✿★◈，商业综合体✿★◈、商业零售✿★◈、写字楼✿★◈、酒店等商业物业将被纳入公募REITs投资范围✿★◈。

　　业内人士表示✿★◈，从全球成熟市场发展经验来看✿★◈，商业综合体✿★◈、商业零售✿★◈、写字楼✿★◈、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产✿★◈。我国商业不动产存量规模庞大✿★◈，具有通过REITs盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求✿★◈。

　　借鉴国际经验并结合我国实际✿★◈，坚持市场化法治化方向✿★◈，适时推出商业不动产REITs✿★◈，可以更好发挥REITs功能作用✿★◈，支持构建房地产发展新模式✿★◈，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效✿★◈。

　　为贯彻落实党中央✿★◈、国务院决策部署和资本市场新“国九条”要求✿★◈，推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展✿★◈，丰富资本市场投融资工具✿★◈，支持构建房地产发展新模式✿★◈，持续增强多层次资本市场服务实体经济质效✿★◈，证监会就推出商业不动产REITs向社会公开征求意见✿★◈。

　　“十五五”规划强调✿★◈，加快构建房地产发展新模式✿★◈。在瑞思不动产金融研究院院长朱元伟看来✿★◈，商业不动产REITs为房企提供了资产退出和资金回笼的渠道✿★◈，借此实现“投-融-管-退”的良性闭环✿★◈，有助于降低资产负债率✿★◈，优化资本结构✿★◈，缓解流动性压力✿★◈，从高负债✿★◈、高杠杆✿★◈、高周转的开发模式✿★◈，转向长期持有✿★◈、精细化运营管理的存量模式✿★◈，以资本市场服务于实体企业的业务转型✿★◈。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿指出韦德体育bevictor✿★◈，《征求意见稿》将商业不动产纳入公募REITs投资范围✿★◈，标志着REITs市场从基础设施向全域不动产扩容迈出关键一步✿★◈。此举将在原有消费基础设施的基础上✿★◈，进一步盘活存量商业资产✿★◈，拓宽商业不动产领域企业的融资渠道伟德国际1946✿★◈，同时也为其提供了重要的战略转型升级选项✿★◈。

　　他同时称✿★◈，在海外✿★◈，商业不动产是REITs市场占比很高✿★◈、投资者很关注的资产类别✿★◈，此举为市场注入更加多元资产类型✿★◈，有望推动REITs市场生态进一步丰富和成熟✿★◈。

　　北京一家大型基金公司人士称✿★◈，单列商业不动产REITs✿★◈，填补了商业不动产领域标准化证券化产品的空白✿★◈，让REITs市场资产类型从单一稳健型向“稳健+弹性互补”型拓展✿★◈，进一步丰富了市场产品生态✿★◈。

　　对投资者而言成人台直播✿★◈，商业不动产REITs兼具稳定租金分红与资产增值潜力✿★◈，不同于基础设施REITs较强的政策属性✿★◈，其市场化特征更突出✿★◈，为普通投资者提供了参与优质商业物业投资的机会✿★◈，同时也能吸引保险✿★◈、养老金等长期资金入市✿★◈，优化REITs市场投资者结构✿★◈，提升市场成熟度✿★◈。

　　谈及商业不动产REITs的市场空间✿★◈，多位行业专家认为投资潜力巨大✿★◈，未来有望形成万亿元级别市场✿★◈。

　　朱元伟引用市场统计口径表示✿★◈，参考CBRE等不动产咨询机构的数据✿★◈，在重点城市✿★◈，甲级和优质办公楼的存量规模已达数亿平方米✿★◈。参考戴德梁行数据✿★◈，中国酒店资产存量规模巨大✿★◈，客房总量在1650万～1760万间✿★◈，对应设施数量约32万～35万家✿★◈。戴德梁行报告还指出✿★◈，截至2024年4月✿★◈，建筑总面积在3万平方米以上的零售物业有约7068个✿★◈，总存量约为5.5亿平方米✿★◈。

　　“由此可见韦德体育bevictor✿★◈，经过三四十年的快速发展✿★◈，国内商业不动产体量巨大✿★◈，为REITs和其他资产化工具提供了非常广阔的运用场景✿★◈，具有非常大的发展潜力✿★◈。”朱元伟表示✿★◈。

　　万亿也表示✿★◈，商业不动产REITs是投资人比较喜欢的REITs类别✿★◈，投资潜力巨大✿★◈。国内存量商业物业规模已超数十万亿元✿★◈，若逐步实现化✿★◈，未来有望形成万亿元级市场✿★◈。长期看✿★◈，具备稳定租金收益和改造潜力的资产或更具吸引力✿★◈。

　　先锋瑞驰也表示✿★◈，从目前不动产企业的平均资产负债率看✿★◈，只有先做好存量盘活✿★◈，才能做好增量✿★◈。从供给端看✿★◈，中国商业不动产REITs的市场空间非常大✿★◈；需求端✿★◈，由于我国无风险利率已经降至2%以下✿★◈，投资资金要寻求对应的稳定收益的替代品✿★◈，而REITs正符合这一条件✿★◈，资金端可能形成持续进入的趋势✿★◈。

　　“商业不动产REITs前景广阔✿★◈，是资本市场服务实体经济的重要体现成人台直播✿★◈。长期来看✿★◈，商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补✿★◈，吸引✿★◈、社保等长期资金入场✿★◈，推动商业地产行业专业化✿★◈、透明化发展✿★◈。”晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣表示✿★◈。

　　有业内人士表示✿★◈，商业不动产REITs的长期发展趋势向好✿★◈，核心支撑来自政策与市场需求的双重推动✿★◈。短期来看✿★◈，市场仍需经历试点－总结－扩容的过程✿★◈，解决资产筛选标准✿★◈、运营监管机制✿★◈、估值体系建设等一系列关键问题✿★◈，待形成可复制的操作模式后✿★◈，规模才会进入加速增长阶段✿★◈。若未来政策进一步优化✿★◈，长期市场规模有望持续突破✿★◈，成为与基础设施REITs并列的重要细分市场✿★◈。

　　近年来✿★◈，REITs市场加速扩容✿★◈，已发行上市近80单基础设施公募REITs✿★◈，发行规模突破2000亿元✿★◈。与此同时✿★◈，资产类型更趋多元化✿★◈，市场流动性及定价效率持续提升✿★◈。

　　业内人士表示✿★◈，未来1—2年✿★◈，REITs市场或进入“扩围提质+机制成熟”阶段✿★◈，投资者在配置REITs时✿★◈，应结合对底层资产的认知度✿★◈、风险承受能力✿★◈、收益目标及持有周期✿★◈，选择契合自身需求的产品✿★◈。

　　多位业内人士表示✿★◈，REITs市场虽保持稳健发展✿★◈，但在一些关键地方还需要从制度层面创新和优化✿★◈，以进一步激发市场活力✿★◈，增强韧性✿★◈。

　　北京一家大型基金公司表示✿★◈，首先是法律和底层资产的制度补位✿★◈。现在REITs财产的法律独立性尚未明确✿★◈，有些项目存在基金财产和管理人债务捆绑的风险✿★◈，后续需设置专门针对REITs的条款✿★◈，明确基金财产只能用在底层资产运营上✿★◈，不能随便抵押担保✿★◈，资产支持专项计划的破产隔离效果也要更加扎实✿★◈，从法律上保护好投资者的钱✿★◈。其次✿★◈，数据中心产权梳理✿★◈、养老项目集体建设用地如何证券化等新资产的权属问题也需要解决✿★◈，让文化旅游✿★◈、铁路✿★◈、港口等资产顺利进来✿★◈。最后✿★◈，税收和分红机制也需要优化✿★◈，把市场流动性和层级提上去✿★◈，建立长期资金入市机制✿★◈，现在社保✿★◈、等“长钱”虽然能进入REITs✿★◈，但参与度还不够✿★◈。

　　（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣认为✿★◈，目前REITs的底层资产信息披露还存在一些问题韦德体育bevictor✿★◈，租约细节✿★◈、客流数据✿★◈、能耗成本✿★◈、运营整改进展等关键信息披露不充分✿★◈，给投资者评估产品投资价值带来障碍✿★◈。此外✿★◈，多数REITs二级市场交易活跃度较低✿★◈，日均成交额偏小✿★◈，部分标的存在买卖价差较大✿★◈、成交不连续的情况✿★◈，难以满足机构投资者的交易需求✿★◈，制约长期资金入场意愿✿★◈。此外✿★◈，投资者对REITs的属性理解不深✿★◈，多以股票交易思维炒作✿★◈，忽视底层资产现金流稳定性与运营能力的核心价值✿★◈。他认为✿★◈，未来几年✿★◈，随着公募REITs市场扩容✿★◈，产品类型进一步丰富✿★◈，产品对投资者的吸引力有望提升✿★◈。

　　“一是需要提高发行效率✿★◈，增加资产供给✿★◈。目前投资者需求旺盛✿★◈，而发行速度达不到市场预期成人台直播✿★◈，导致部分投资者为了抢夺份额而打新短炒✿★◈、盲目报高价✿★◈；二是要增加资金✿★◈，除了做大市场规模✿★◈、提高市场深度外✿★◈，还需要借助指数产品和ETF等工具✿★◈，引入更多增量资金✿★◈。”瑞思不动产金融研究院院长朱元伟谈道✿★◈。

　　先锋瑞驰基金也指出✿★◈，随着REITs规模的扩大✿★◈，创设ETF以及其他衍生品的重要性日渐突出✿★◈。在理财市场上✿★◈，ETF产品已深入人心✿★◈，而REITs市场也迫切需要个人投资者进入✿★◈，以进一步扩大资金规模✿★◈，所以✿★◈，可以利用当前ETF市场渗透率的快速提升✿★◈，适时推出此类产品✿★◈。

　　北京一家大型基金公司认为✿★◈，REITs市场将迎来较好发展局面✿★◈，一方面✿★◈，资产类型会更丰富✿★◈，文化旅游✿★◈、养老设施✿★◈、铁路✿★◈、港口等之前的空白领域可能会陆续落地成人台直播✿★◈，✿★◈、消费基础设施等热门资产也会增加✿★◈，甚至可能尝试跨产业链混装扩募✿★◈；另一方面✿★◈，市场更加理性✿★◈，一级市场询价范围扩大✿★◈，一✿★◈、二级市场的估值差将缩小✿★◈，打新收益有所收敛✿★◈，市场更看重资产的实际运营情况✿★◈，现金流稳定✿★◈、运营状况良好的项目会更受青睐✿★◈。随着长期资金的增加✿★◈，投资者结构优化✿★◈，市场波动也会减小✿★◈，从主要靠政策推动✿★◈，变成政策和市场一起发力✿★◈。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示✿★◈，未来值得期待和观察的制度优化包括税收优惠韦德体育bevictor✿★◈、扩募机制细化✿★◈、长线年✿★◈，REITs市场将加速扩容✿★◈，资产类型更趋多元化✿★◈，市场流动性及定价效率有望进一步提升✿★◈。

　　多位业内人士表示✿★◈，对于普通投资者✿★◈，在商业不动产REITs上市初期✿★◈，建议尽量保持谨慎✿★◈，优先配置区位优越韦德体育bevictor✿★◈、运营方经验丰富✿★◈、现金流可预测性强的资产✿★◈。

　　万亿表示✿★◈，一级市场上✿★◈，可关注REITs的类别✿★◈、项目的资产质量和估值✿★◈；二级市场上✿★◈，建议关注运营稳健bevictor✿★◈、估值合理的消费基础设施REITs✿★◈、市政工程项目✿★◈，以及聚焦区位优势强✿★◈、现金流稳定的仓储物流成人台直播✿★◈、产业园区等资产类型✿★◈。

　　先锋瑞驰基金表示✿★◈，未来随着不动产基金条例的落地✿★◈，产权类产品比重将明显提高✿★◈，资产类别也将持续增加✿★◈，市场有望迎来一轮结构性机会✿★◈。而债权性质的收益权类产品✿★◈，由于无风险利率在后期将处于窄幅波动状态✿★◈，所以预计收益空间较为有限✿★◈。产权类资产中✿★◈，具有明显配置性价比的产业园类项目✿★◈，以及分子端有稳定增长前景的优质消费类资产✿★◈，或是未来重点配置的方向✿★◈。

　　业内人士提示✿★◈，不同类型的REITs因底层资产属性不同✿★◈，在风险收益特征✿★◈、现金流稳定性✿★◈、行业周期敏感度等方面存在分化✿★◈，投资中要留意甄别✿★◈。

　　李一鸣举例指出✿★◈，基础设施类REITs✿★◈，如交通✿★◈、能源✿★◈、产业园等✿★◈，多具备政策支持力度大✿★◈、现金流可预测性强✿★◈、抗周期能力突出的特点✿★◈，收益以稳定分红为主✿★◈，波动相对较低✿★◈；商业不动产REITs则与消费景气度✿★◈、区域经济活力紧密相关✿★◈，受出租率✿★◈、租金水平波动影响更大✿★◈，收益弹性与风险均高于基础设施类REITs✿★◈，更适合对商业地产运营逻辑有深入理解韦德体育bevictor✿★◈、能承受短期波动的投资者✿★◈。

　　盈米东方金匠投顾团队建议✿★◈，投资者在筛选标的时✿★◈，需穿透至底层资产的基本面✿★◈，结合区位bevictor伟德官方网站✿★◈。✿★◈、运营效率✿★◈、资产属性三大核心要素综合判断✿★◈。可以关注有稳定租金收入的优质写字楼✿★◈，重点关注新经济✿★◈、高景气度行业聚集的区域✿★◈，与消费复苏和文旅产业强相关的酒店资产✿★◈，以及具备强韧现金流的社区型✿★◈、区域性购物中心✿★◈。

　　业内人士表示✿★◈，在商业不动产市场周期底部✿★◈，布局该类资产面临多重挑战✿★◈，预计试点初期将严控资产质量✿★◈，重点关注底层资产现金流与质量✿★◈，专业运营能力是需要关注的核心竞争力✿★◈。

　　先锋瑞驰基金表示✿★◈，对于商业地产来说✿★◈，优质商管✿★◈、优越的地理位置是基准条件✿★◈，对于酒店以及体育场馆等资产而言✿★◈，还要将成本控制以及与消费热点契合能力等其他因素纳入考量✿★◈。

　　招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿表示✿★◈，目前在长三角✿★◈、粤港澳大湾区的多个项目已在推进过程之中✿★◈。他建议重点关注区位优越✿★◈、运营成熟的商业物业✿★◈，优先布局一成人台直播✿★◈、二线城市核心地段的写字楼和零售物业✿★◈，并通过轻资产管理输出提升资产价值✿★◈。

　　具体到项目筛选标准层面✿★◈，一家大型基金公司相关负责人称✿★◈，在区域选择上✿★◈，会优先聚焦一线及强二线城市的核心商圈或产业集聚度高的区域✿★◈，这类区域商业需求更稳定✿★◈、空置率抗风险能力较强✿★◈、资产增值潜力更好✿★◈。

　　在评估现金流时✿★◈，除了资产当前租金收缴率要达到90%以上✿★◈，还要通过分析近三年租金涨幅✿★◈、租户续约率等运营数据✿★◈，结合区域市场需求预测✿★◈，综合判断现金流的可持续性✿★◈，排除短期收益达标但长期面临空置风险的资产✿★◈，确保底层资产具备稳定收益基础✿★◈。

　　在合作模式上✿★◈，优先与具备成熟商业运营经验的头部房企或地方国资平台合作✿★◈，借助合作方的租户资源✿★◈、业态规划能力及合规管理经验✿★◈，提升资产运营效率✿★◈，同时降低产权纠纷✿★◈、运营不合规等潜在风险✿★◈。

　　受线上经济等因素冲击✿★◈，商业综合体✿★◈、商业零售✿★◈、写字楼等面临空置率较高的困扰✿★◈，也为商业不动产REITs试点工作带来一定挑战✿★◈。

　　在万亿看来✿★◈，当前✿★◈，商业不动产总体处于供大于求的周期底部✿★◈，商业不动产REITs的推出为存量资产提供了流动性解决方案✿★◈，是政策应对行业不同周期环境的有力举措✿★◈。

　　他认为✿★◈，商业不动产REITs的核心挑战在于筛选具备稳定现金流和增值潜力的资产✿★◈，并通过专业化运营提升资产效率✿★◈，减小上市后出租率或租金单价恶化造成投资人利益受损的风险✿★◈。

　　上述大型基金公司相关负责人表示✿★◈，商业综合体的高空置率✿★◈，给商业不动产REITs的推进带来挑战✿★◈：第一✿★◈，商业不动产REITs对底层资产的核心要求是持续稳定的现金流✿★◈，但高空置率直接导致物业租金不稳定✿★◈，因此资产甄别难度显著高于基础设施REITs✿★◈；第二✿★◈，从运营管理角度看✿★◈，商业物业运营涉及租户招商✿★◈、租金调整✿★◈、业态优化等环节✿★◈，对基金管理人的主动运营能力要求较高✿★◈；第三✿★◈，从市场认知来看✿★◈，当前行业对商业不动产REITs的估值逻辑尚未形成共识✿★◈，可能引发一级市场定价争议或二级市场交易波动✿★◈。

　　瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示✿★◈，受宏观经济增速放缓和局部市场供需关系影响✿★◈，商业不动产面临较大压力✿★◈，投资者应更加审慎地判断和评价项目✿★◈。“商业不动产与经济周期关联度较高✿★◈，成长性和弹性都比较强✿★◈，投资者对此要有清醒的认识✿★◈，做到投资逻辑的自洽✿★◈，避免盲从✿★◈。”

　　（中国）基金研究中心高级 Analyst李一鸣认为✿★◈，商业综合体✿★◈、写字楼的高空置率问题韦德bevictor✿★◈，需通过业态调整✿★◈、数字化改造来提升资产效益✿★◈。

　　一家大型基金公司表示✿★◈，与目前的消费基础设施REITs类似✿★◈，商业不动产REITs也需要关注底层资产产生持续✿★◈、稳定现金流的能力✿★◈，资产质量仍是市场和投资者关注的重点✿★◈，专业的运营能力有望成为产品的核心竞争力✿★◈。

　　该机构分析✿★◈，不同位置✿★◈、不同运营方的商业不动产项目✿★◈，资产的经营表现可能会有很大差异✿★◈，商业不动产REITs需要严把资产质量✿★◈，试点初期重点关注核心城市核心商圈✿★◈、具有稳定出租率和租金收入的商业不动产物业✿★◈，注重底层资产质量和运营能力的核心逻辑仍然不变✿★◈。